【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)內(nèi)景氣燈號(hào)連十綠、臺(tái)股表現(xiàn)佳，消費(fèi)者信心指數(shù)也有回溫跡象，不過(guò)在選舉後座力及房地合一紛擾未定，加上2015年土地公告現(xiàn)值紛紛上調(diào)的狀況下，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，讓2014年12月房市相較11月呈現(xiàn)量縮格局。根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)，北市12月交易量較11月量微增2％，新北量縮11％，桃園量縮16％，新竹則減少15％，臺(tái)中量縮14％，臺(tái)南衰退7％，高雄則減少了23％最多。
 
至於房?jī)r(jià)部分，臺(tái)北市2014年12月中古屋平均單價(jià)每坪62.4萬(wàn)元，已退到2013年8-9月房?jī)r(jià)水準(zhǔn)，且超過(guò)半年未創(chuàng)新高，新北市單價(jià)每坪39.9萬(wàn)元，也連二月跌破40萬(wàn)大關(guān)，其餘五都中，桃園、高雄房?jī)r(jià)上漲，12月單價(jià)分別為15.0萬(wàn)元、13.9萬(wàn)元，而新竹縣市與臺(tái)中、臺(tái)南則房?jī)r(jià)出現(xiàn)修正，本月中古屋房?jī)r(jià)分別為15.6萬(wàn)元、15.0萬(wàn)元與10.8萬(wàn)元。
 
自住買(mǎi)盤(pán)為主力 價(jià)格修正為成交關(guān)鍵
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，觀察12月購(gòu)屋動(dòng)機(jī)，臺(tái)北市中心以換屋與投資置產(chǎn)並列第一，佔(zhàn)比均為27％，首購(gòu)12月佔(zhàn)比25％，市中心投資置產(chǎn)有回籠跡象。至於市郊區(qū)則是換屋居冠，佔(zhàn)比38％，首購(gòu)佔(zhàn)比34％居次，合計(jì)自住型買(mǎi)盤(pán)高達(dá)72％。至於新北市，黃舒衛(wèi)說(shuō)明，首購(gòu)仍是市場(chǎng)主力，12月佔(zhàn)比36％，換屋佔(zhàn)比則為31％，自住客合計(jì)佔(zhàn)比67％，投資置產(chǎn)佔(zhàn)比僅19％，交易持續(xù)低迷。
 
黃舒衛(wèi)指出，雙北市三個(gè)區(qū)塊僅臺(tái)北市中心置產(chǎn)族群佔(zhàn)比回升，由於臺(tái)北市中心具備地段、交通優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)抗跌保值特性明顯，加上多屋族屋主開(kāi)始資產(chǎn)調(diào)整，價(jià)格彈性空間增加，讓12月投資置產(chǎn)比重略為回溫，但臺(tái)北市郊、新北市的置產(chǎn)族群購(gòu)屋信心普遍仍低迷，顯示民眾對(duì)於未來(lái)充滿(mǎn)不確定性，不敢輕易入手。
 
至於目前成交行情又有什麼變化呢？黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，觀察近兩年成交行情發(fā)現(xiàn)，雙北市2013年低於行情5％以上的佔(zhàn)比都在一成以下，但是2014年以來(lái)持續(xù)上揚(yáng)，臺(tái)北市2014Q4低於行情5％以上比例為15.4％，從2013Q2以來(lái)逐步增加，同時(shí)也是近兩年來(lái)最高值，較2013Q2的6.5％大幅增加了8.9個(gè)百分點(diǎn)；而新北市也是類(lèi)似的狀況，2013年除了Q1之外，都是低於5％以下，但2014年下 半年則大幅攀升，尤其在2014Q3就從上季6.3％迅速攀升至10.1％，大幅增加了3.8個(gè)百分點(diǎn)，2014Q4低於行情5％以上佔(zhàn)比更是上揚(yáng)至13.6％，也是近兩年新高。
 
黃舒衛(wèi)說(shuō)明，在政府持續(xù)管控房市的狀況下，房市氣氛從觀望轉(zhuǎn)向悲觀，而屋主心態(tài)也開(kāi)始鬆動(dòng)，積極出清房產(chǎn)，且「少賺、早跑」的趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)，根據(jù)永慶房仲網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市降價(jià)物件佔(zhàn)比高達(dá)24.1％，新北市也高達(dá)23％，讓價(jià)求售的的情況屢見(jiàn)不鮮，顯示市況低迷的此刻，價(jià)格修正已成為是否成交的關(guān)鍵。
 
臺(tái)南量能持穩(wěn) 其餘四都交易量縮
 
黃舒衛(wèi)表示，12月雙北市以外的五都房地產(chǎn)市況，桃園呈現(xiàn)價(jià)漲量縮走勢(shì)，雖有升格效應(yīng)帶動(dòng)，但受到央行管制以及房?jī)r(jià)仍高，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格認(rèn)知差距大，讓交易量欲大不易，其中以房?jī)r(jià)較高又受管制的中壢、桃園、蘆竹量縮最為明顯。至於新竹縣市則為價(jià)跌量縮市況，交易量減少15％，同樣是指標(biāo)區(qū)域的東區(qū)、竹北交易件數(shù)量縮最多。
 
臺(tái)中也是價(jià)跌量縮市況，交易量萎縮14％；臺(tái)南12月房市呈現(xiàn)價(jià)跌量縮格局，臺(tái)南是七都中交易量較為平穩(wěn)的區(qū)域，交易量?jī)H減少7％，但東區(qū)是交易量減少最多的區(qū)域；至於高雄市，交易量減少23％最多，由於價(jià)格持續(xù)走高，買(mǎi)賣(mài)方價(jià)格認(rèn)知差距仍大，讓主要交易熱區(qū)的三民、鼓山、左營(yíng)衰退最多。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，在政府打房不縮手的狀況下，房市交易冷清，高總價(jià)、高單價(jià)市場(chǎng)不振已成常態(tài)，觀察目前七都中量縮最明顯的幾乎都是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)較高的區(qū)域即可看出端倪。
 
國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)甦不同調(diào) 臺(tái)灣基本面佳 房市轉(zhuǎn)趨買(mǎi)方市場(chǎng)
 
黃舒衛(wèi)說(shuō)明，美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，宣布QE退場(chǎng)，但其他國(guó)家表現(xiàn)仍不見(jiàn)起色，日本、中國(guó)均持續(xù)擴(kuò)大貨幣寬鬆政策，而歐洲通膨仍低於目標(biāo)值，可能將進(jìn)一步展開(kāi)救市動(dòng)作，不過(guò)臺(tái)灣基本面算是穩(wěn)中求升，加上美國(guó)需求復(fù)甦，讓臺(tái)灣出口因此受惠，推升臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。
 
而在政府一連串管制房市措施，查稅、加稅、房地合一等議題衝擊，民眾盲目追高情形已不復(fù)見(jiàn)，勢(shì)必回歸理性，由剛性需求撐起房市，買(mǎi)方市場(chǎng)確立。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，目前市場(chǎng)待售量大增，獲利了結(jié)的心態(tài)逐漸發(fā)酵，屋主心態(tài)勢(shì)必須作調(diào)整，以?xún)r(jià)格取勝可能成為常態(tài)，建議屋主提早展開(kāi)汰弱留強(qiáng)的資產(chǎn)安排，避免自身資產(chǎn)受到稅負(fù)增加而造成損失。
 
至於有意購(gòu)屋的民眾，黃舒衛(wèi)建議，央行利率連14凍，油價(jià)持續(xù)探底，短時(shí)間內(nèi)升息機(jī)會(huì)小，加上青年安心成家優(yōu)惠貸款展延至2016年底，符合條件的首購(gòu)族可多加利用，趁市場(chǎng)供給量大，選擇性大增，加上房?jī)r(jià)盤(pán)整修正之際，正是進(jìn)場(chǎng)好時(shí)機(jī)，把握市場(chǎng)氣氛，加強(qiáng)議價(jià)，慎選生活機(jī)能完備或是交通便利的區(qū)塊，購(gòu)置屬於自己的房子。